農地転用には農地法の許可が必要で、その手続き全般にはいろいろな費用がかかります。
農地法の許可手続きをするのは行政書士ですが、
農地転用を依頼するのが一度きりという方には、特にわかりにくいと思います。
転用する農地の坪数と、農地転用の費用が比例すると考えている人も多いのですが、結論からいうと実は違います。
面積に応じて比例する費用もありますが、それは一部の手続き。
その手続きが必要ない農地も多く、その場合には５０坪だろうと３００坪だろうと費用は変わらなかったりします。
今回は
- 農地転用の費用にはどんなものがあり
- 何にいくらかかるのか
内訳をわかりやすく説明します。
- 農地転用の費用の内訳：①行政書士の報酬、②必要経費、③関連費 をチェック
- ①行政書士の報酬：相場はいくら？農地面積（坪数）と比例しないってホント？
- ①行政書士の報酬：料金加算になるケースとは？「筆数（土地の数）」と図面作成費用
- ②必要経費：行政書士に依頼しなくても絶対にかかる費用
- ②必要経費：面積に比例する費用も（土地改良区の決済金など）
- ③関連費：行政書士以外に頼むもの、農地面積に応じて変動する経費もアリ（測量費用など）
- よくある質問（１）：農地転用の費用は誰が払う？負担するのは売主か買主か。
- よくある質問（２）：田んぼや畑など農地の種類（地目）によって、農地転用の費用は変わる？
- よくある質問（３）：宅地や太陽光など、転用する目的（転用後の地目）によって農地転用の費用は変わる？
- 納得した料金で依頼するために。農地転用の費用について見積もりをとろう
農地転用の費用の内訳：①行政書士の報酬、②必要経費、③関連費 をチェック
農地転用の費用を、おおまかに下記の３つに分けて説明していきます。
①行政書士の報酬
②必要経費
③関連費
上記３つの費用の基本的な内容
| 名目 | 概要 | 具体例 | 備考 |
| ①行政書士 に対する報酬 | 農地法の申請代行 土地改良区の転用申請（届出） | 農地法申請書の作成 図面の作成 資料の収集 行政との相談・調整 | l消費税あり 金額は、行政書士事務所によって異なる |
| ②必要経費 | 農地法許可に必要な公的証明書 土地改良区に支払う費用 | 土地全部事項証明（土地謄本） 公図 住民票 土地改良区（水利組合）の決済金 | 消費税なし 証明料なので定額（変動なし） |
| ③関連費 | 「農地法以外」に農地転用で必要（前提） となる、関連手続き | 測量、分筆 埋蔵文化財の届出 | 消費税あり 金額は、それぞれの事務所（測量事務所や行政書士事務所）により変動 |
①～③についてさらに詳しく、ひとつずつ説明していきます。
①行政書士の報酬：相場はいくら？農地面積（坪数）と比例しないってホント？
行政書士に農地法の手続きを依頼したとき。
依頼人が支払う報酬は、農地法４条または５条許可申請についての「手続き報酬」になります。
この報酬は、面積に関わらず基本料金（＝相場）は１０万円程度。
※手続きだけで１０万もするの？と思われた方へ。
農地法手続きのために行政書士がどんなタスクをこなしているのか、具体的に紹介した記事があります。良かったら参考にしてみてください。
面積と料金が比例しない理由は、面積が小さくても大きくても、作成する申請書の形態や必要書類は変わらないから。
ただ結果的に、大規模な農地（何千㎡とかのレベル）を転用するときは、自ずと料金は高額になる傾向に。
そうしたケース＝開発事業に伴う農地転用になるので、関係法令の手続きの絡みで必要書類が多くなったり、農地法許可申請の内容も複雑になったりして、費用にも影響が出ます。
申請の内容が複雑になると、行政書士報酬に「料金加算」が発生しますが、よくあるのが「筆加算」と「図面作成料」です。
①行政書士の報酬：料金加算になるケースとは？「筆数（土地の数）」と図面作成費用
行政書士報酬の加算に関係するのは面積ではなく、転用する「筆数（土地の数）」です。
なぜか？
筆（土地）が多いと、書類内容も必要書類も増えて労力が増えるから。
下記のような影響があります。
もう一つ、図面作成費用がかかる場合について。
これは通常の図面以外に、特別な図面が必要なときにかかります。
特別な図面とは？
- 造成計画図（切土・盛土や擁壁の位置・高さ、道路の勾配などを記載）
- 土地利用計画図（公園、緑地、調整池、排水施設などの情報を記載）
- 緑化計画図（緑地部分の位置と求積）
上記の図面を作成するときは、開発許可申請など、農地法以外の申請（都市計画法など）も併せて行う場合です。
一般住宅の農地転用では、こうした図面が必要になることは無いので、図面加算はまずありません。
ちなみに通常の図面とは、
- 位置図・案内図
- 公図写
- 配置図（排水計画図）
農地転用の依頼を受ける行政書士は、ＣＡＤが使える先生がほとんど。
上記のような一般的な図面作成は基本報酬の料金内で用意してくれるはずです。
筆加算や図面加算って、実際どのくらいの額なのか？気になる方へ。
自分のかつての勤務先（行政書士事務所）での具体的な報酬金額について紹介した記事があります。
こちらは報酬設定に悩む行政書士先生のために書いた記事ですが、申請手数料や加算料金の具体的な金額を知りたい方にとっても、事例の１つとして参考になるかと思います。
②必要経費：行政書士に依頼しなくても絶対にかかる費用
必要経費として紹介する費用は、行政書士に依頼せず自分で手続きをした場合でも発生する費用です。
代表例は、農地法申請に添付して農業委員会へ提出する公的証明書。
具体例を挙げると
- 土地全部事項証明書（土地の謄本）１筆６００円程度
- 公図 ４５０円程度
- 住民票 ３００円程度
- 履歴事項全部証明書（会社の謄本） ６００円程度
- 印鑑証明書（法人申請の場合） ６００円程度
申請先によって、添付が必要な証明書は違うので必要に応じて取得します。
ちなみに土地全部事項証明書は必須です。
また上記以外にも申請書類の作成にあたって、資料代がかかったりします。
例えば、申請地の隣接地の要約書を発行するなど。
公的証明書は、農地転用する土地の面積とは比例しない費用ですが、必要経費のなかには面積と比例してかかる費用もあります。
代表的なものが、土地改良区（水利組合）の決済金です。
②必要経費：面積に比例する費用も（土地改良区の決済金など）
土地改良区（水利組合）の決済金は、1㎡あたり〇〇円という計算が一般的なので、面積が大きいほど決済金額は高くなります。
決済金＝○○円/㎡ × ○○㎡ で算出。
※決済金についての詳しい説明はこちら。
土地改良区決済金が必要なのは、改良区（水利組合）の受益を受けている農地。
受益地でない農地を転用する場合はこの費用はかかりません。
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③関連費：行政書士以外に頼むもの、農地面積に応じて変動する経費もアリ（測量費用など）
ケースバイケースで発生する費用なので、種類が限りなく多い関連費。
ここですべて列挙することはできませんが、代表的なものをご紹介します。
行政書士が農地法と併せて手続きするもの
| 関連費の名目 | 金額について | 備考 |
| 埋蔵文化財の届出 | 通常、農地法の手続き報酬を 上回る料金になることはない。 転用面積と料金に相対関係なし。 | 工事着手前に試掘が必要なケースは 届出書類が増えるので、それにより 金額も変動。 |
| 道路工事（水路）占用/承認 | 構成図・断面図等の作成を 依頼するかどうかで金額が変わる。 内容によっては農地法の手続きと 同じくらいの料金がかかる。 | 転用面積と料金に相対関係なし。 |
※具体的な報酬額は、行政書士事務所によって変わります。また地域ごとの相場や、申請の難易度も申請先（市）によって変わるので、料金には相当な幅があります。
「一例でもいいから料金を知りたい」という方は、下記の記事をご参照ください。
自分がかつて勤務した行政書士事務所の、埋蔵文化財の届出の報酬金額について触れています。
行政書士以外に頼むもの（測量士や土地家屋調査士事務所）
| 関連費の名目 | 金額について | 備考 |
| 測量 | 面積に応じて金額が変動 | 測量事務所へ依頼 |
| 分筆 | 隣接地が多いと、金額に影響あり | 土地家屋調査士事務所へ依頼 |
※具体的な報酬額は、測量事務所や土地家屋調査士事務所によって変わります。また地域ごとの相場や、土地の形状によっても変わるので、料金には相当な幅があります。
農地法の申請は登記面積で行う（現況の面積ではなく）ので、測量は必須ではありません。
申請の目的や内容などにより、必要に応じて測量するケースもあります。
分筆は、一般住宅の農地転用でよく行われます。というのも一般住宅の農地転用では５００㎡以下という面積制限があるため。
詳しくはこちらにまとめています。
よくある質問（１）：農地転用の費用は誰が払う？負担するのは売主か買主か。
誰がどのくらい負担するのか、明確な決まりはありません。
売主と買主がもめなければ、どっちがどのくらい負担しても構いません。
実際によくあるのは、売主と買主で費用を分担する方法。
分担の仕方はこんな感じです。
買主が負担
①の行政書士に支払う報酬のうち、「農地法の申請手続き」
②の必要経費のうち、「公的証明書の発行手数料」
③の関連費のうち、「緑化計画の届出」や「太陽光発電の諸手続き」など
売主が負担
①の行政書士に支払う報酬のうち、「土地改良区の転用申請（届出）」
②の必要経費のうち、「土地改良区の決済金」
③の関連費のうち、「測量や分筆に関する費用」
なぜこのように分けるのか？こんな考え方に基づいています。
- 土地改良区の決済や分筆は、農地の状態で行う手続きだから、現所有者（売主）が負担すべき
- 農地法の許可や、事業に関する諸手続きは、農地売却後に関する内容だから買主が負担すべき
もちろん、このような基準で分担しなくてもOK。
こんなケースもあります。
- 農地転用にかかった費用総額を、２分の１ずつ売主と買主で折半する
- 費用すべてを買主が負担
- 費用すべてを売主が負担
どちらかが費用全てを負担する場合もたまにあります。
これは「どうしても買いたい（または売りたい）」といった場合に、立場的にお願いする側（弱い側）が支払う状況になるなど、売買契約の事情も関係してくるでしょう。
よくある質問（２）：田んぼや畑など農地の種類（地目）によって、農地転用の費用は変わる？
転用前の農地が田でも畑でも、内訳①の行政書士の報酬は変わりません。（地目による料金差なし）。
ただし、内訳②の必要経費に注意。
地域によっては、田のみ（または畑のみ）土地改良区や水利組合の受益が存在することがあります。
また土地改良区の決済金が地目によって違う場合も（例：畑は１３０円/㎡、田は１１５円/㎡など）。
よくある質問（３）：宅地や太陽光など、転用する目的（転用後の地目）によって農地転用の費用は変わる？
一般的に行政書士の報酬は、転用目的（転用後の地目）によって料金は変わりません。
通常の必要書類の範囲で申請できる農地転用であれば、目的が何であろうと①の行政書士報酬に差はないと言えます。
が、傾向として太陽光発電の転用は料金が高くなる可能性あり。
太陽光発電の費用がかかる理由
また、農地法以外の手続きもいろいろな絡んでくるため、一緒に依頼される場合は③の関連費も発生。ここでまた大きく費用がかかります。
太陽光発電の転用について、特有の追加資料にはどんなものがあるのか詳しく知りたい方は、こちらをご覧ください。
納得した料金で依頼するために。農地転用の費用について見積もりをとろう
ここまで、農地転用の費用には、いろいろな内訳があることを説明しました。
行政書士や土地家屋調査士へ支払う報酬は、どの事務所に依頼するかによって変わります。
農地転用の手続きについて、いくらかかるのか。なぜ、その金額がかかるのか。
納得して依頼をするためにも、自分の農地転用にどんな手続きが発生しているのか、知ることも大切です。
どんな手続きにいくらかかるのか、事前に知ってから農地転用を進めましょう。
そのためにも依頼の前に見積もりをとり、その内容をきちんと把握しておくことをおすすめします。
行政書士事務所の見積もりは、基本的に無料です。
見積もりを見て、内容がよくわからない項目があれば質問しましょう。
この項目の金額が高いな、と感じるものがあれば遠慮なく「なぜこれだけの費用がかかるのですか？」と聞いてしまってOK。
その事務所の見積もりが高いのか安いのか判断つかなければ、複数の事務所に見積もりをとってみるのもいいと思います。
個人住宅を建てる方は、ハウスメーカーを通して農地転用をされることも多いです。
が、そのハウスメーカー提携先の行政書士事務所に依頼しないといけない、なんて決まりはありません。
自分で探した行政書士事務所に頼みたい、と申し出ることももちろん可能です。
で終わってしまうよりも、
と興味を持ち、内容を知っていただき、納得して料金を支払ってもらえるほうが嬉しい。
農地転用の手続きをしてきた一人として、自分はそう思っていますし、同じように思っている行政書士先生もきっとたくさんいることと思います。
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