農地転用の面積:上限500㎡?例外や、注意点(分筆や併用地)

農地転用の面積上限 農地転用

農地転用には、計画によって転用できる面積に上限があります。

上限の面積も、個人住宅の場合と農家住宅の場合などによって変わります。

今回は、下記について解説します。

  • それぞれの面積上限について
  • 面積制限の例外について
  • 面積を考えるときの注意点(併用地や分筆について)


個人住宅への農地転用は500㎡まで(敷地合計)

農地転用でとても多いのが、個人住宅を建てる計画(一般住宅)。この場合の転用面積は、敷地が500㎡以内に限られます。


なぜ500㎡以下なのでしょうか?

農地法では、転用面積は「必要最小限の面積」としています。

(一般住宅という目的については、500㎡が相当と判断されたのだと推測します。)


転用面積の上限は、下の表のように計画によって変わります。

転用目的転用できる面積の上限
一般住宅500㎡まで
農家住宅1000㎡まで
事業用上限なし


農家住宅が1000㎡まで認められるのは、農作業のためのスペースが必要と考えられているから。

※農家住宅とは?市街化調整区域内に、「農業に従事される」人が建てる住宅のこと。 

農業従事者かどうかは、耕作面積(農地台帳)や農業従事日数を基準に判断されます。基準の詳細は、各自治体によって違います。



事業用の目的なら面積制限はありませんが、だからと言って転用が簡単とも限りません。詳しくは後述します。


住宅の転用「500㎡まで」に例外(有効面積について)

個人の住宅建築のために転用できる面積は、500㎡までが基本。この例外として、敷地500㎡を越えて転用できる場合があります。

それは、有効面積が500㎡に満たないとき。


有効面積とは、実際に使うことができる面積です。

例えば法面(人工的に作られた斜面)や進入路。これらは使うことができないスペースなので、有効面積から除外されます。

ちょっと極端ですが、分かりやすくするため下図を例にします。このような旗竿地なら、斜線部分は進入路なので有効面積に含まれません。


敷地全体は514㎡ありますが、進入路22㎡の分は除外できる。

514㎡-22㎡=492㎡(有効面積)

有効面積が500㎡以下なので、一般住宅への転用が認められます。(その他の条件や、計画が適正であることが前提です。)


有効面積についてもう少し踏み込むと、農地転用には建築面積にも条件があります

建ぺい率22%を超えていること」です。

建ぺい率は、建築面積÷敷地面積×100で算出。この敷地面積も有効面積で計算します。

建ぺい率について詳しくはこちら。



農地転用「500㎡以内」の注意点:併用地も含む

一般住宅の面積制限で注意したいことが1つ。

それは500㎡以内の基準が、転用する敷地の合計面積であるということ。


例えば転用する農地が500㎡以下でも、併用地を加えると500㎡を越えてしまう。この場合はアウトです。こんなケース↓



併用地について、詳しくはこちら。


面積上限を越えるとき:農地の分筆に注意

どうしてもこの農地に家を建てたい。でも農地の面積は800㎡ある。

そんなときは転用面積を500㎡以下になるよう分筆します。


ただし、「500㎡以下になるなら、どのように分筆してもOK」ではありません。

分筆の仕方によっては、農地転用の申請が難しくなってしまうことも。


例えば、隣地に接道のない農地があって、進入路を残す必要があったとか。

分筆して残すほうの筆の面積があまりにも小さいと、「実際に耕作していくことができない」と指摘され問題になります。


分筆プランを立てたら、分筆前に農業委員会へ事前相談しておきましょう。その後の農地転用の許可申請がスムーズに進むので。


事業用なら、農地転用の面積制限なし?

事業用の転用なら、転用面積に制限はありません。(駐車場でも太陽光発電でも、事務所でも…。)

ただ事業用なら大規模な転用が簡単かと言うと、決してそうではありません。


面積が大きくなれば開発許可など、関係法令の申請基準を満たす必要も出てきます。

さらに県や市によっては、独自の届出や協議が必要になったりもします。協議といっても申請に近い労力や手間がかかる内容もあるので、要注意。


農地転用のほかに関係する申請や届出が増えると、時間も費用もかさみます。

関連する法令も少なく、申請も煩雑にならない計画面積は?

自治体や都市計画区域によっても幅がありますが、一般的に1000㎡以下であれば、実行しやすいかなというのが個人的な感覚です。


自宅兼事業所にするとき、転用面積の制限はどうなる?

一般住宅の転用面積は500㎡まで。一方、事業目的の転用面積に上限はない。

では、自宅と事業所が一体(自宅兼事業所)の場合、転用面積の制限はどうなるの?


自分の経験では、下記の対応がとられました。

まず、一般住宅敷地と事業用敷地を完全に分けること。そのうえで「一般住宅の敷地部分が500㎡以内であれば、全体の敷地面積の制限はなし」。


担当した下記2つの案件は、上記の対応にて転用許可を取得しました。

  • 自宅と鍼灸院
  • 自宅とレンタルスペース(貸し会議室)

いずれも建物は一体ですが、事業専用の部屋があり、住居部分とは明確に分けられます。

駐車場も、個人用と来客用で別々に設置。

そのため建築面積も、建物以外の敷地(駐車場や進入部分)についても求積が可能でした。


またこの2つの案件は共通して、敷地面積の合計は1000㎡以下です。

申請先によって許可基準や審査は異なります。同じ条件なら必ず転用できるとも限りませんが、このような転用事例があることもお伝えしておきます。


まずは農業委員会へ相談してから、計画を進めましょう。


農地転用の基礎情報について、こんな記事も書いています。


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