農地転用の建築面積:建ぺい率を満たすため、有効面積を小さくする方法

建ぺい率のために有効面積を小さく 農地転用

住宅へ転用するときは、建築面積を確認して建ぺい率を確認します。

農地法許可条件である、「建ぺい率22%以上」か調べるためです。


実際、建ぺい率22%以下になっている配置も多い。そのような場合に、どうやって建ぺい率の基準をクリアするか?

今回は敷地面積の有効面積を削減する方法を紹介します。


有効面積とは?(建ぺい率の算出方法)

有効面積とは、敷地全体のうち、建物を建設することができる部分のことをいいます。

  • 車の進入部分、展開スペース
  • 傾斜部分
  • 段差

など、実際には建物を配置することができない部分を除いた面積のことです。


つまり、建物を配置することができない部分があると、有効面積 < 敷地面積 となります。

その結果、建ぺい率を計算するうえで、分母が小さくなります。

建ぺい率計算式を確認しておくと、

建ぺい率(%) = 建築面積 ÷ 敷地面積(有効面積)となります。


有効面積を小さくするために、必要なこと(求積方法)

敷地面積に対して、有効面積が小さくなる場合、

  1. どういった部分を削除したのか
  2. 有効面積の算出根拠

について、申請時に示す必要があります。


1について

配置図上で、削除する部分がわかるようにします。

削除する範囲を点線で囲う、または斜線等を引くなどします。

そして「傾斜部分」とか「進入部分」など、削除する部分の形状や使用目的などを記載します。


2について

算出根拠として、一般的に使用されるのは求積表です。

実測ではなく、jw_cadで作成した机上計算の求積表でOKです。


jw_cadを使って求積表を作るのは簡単なので、公図写をjw_cadで作成されている方はできると思います。

やり方については、別記事で紹介します。


jw_cadを使用しない場合。

縦×横などの単純計算で有効面積が算出できるようなら、その計算式を配置図に記載する、という方法でも大丈夫です。


有効面積を示し、建ぺい率をクリアした配置図の例

敷地面積よりも有効面積が小さくなる場合の、実際の配置図はこんな感じです。


敷地面積は450.55㎡の土地なので、建ぺい率22%以上にするために通常、99.2㎡以上の建築面積が必要です。


ですが、例のような旗竿地は、進入路として確保する部分が必要です。

その部分を進入路1と進入路2に分けて計算しています。


※進入路1の部分は、別の筆になっているケースも多いです。

その場合は進入路1の土地全体の面積になるので、計算は不要です。


また住宅の裏に傾斜部分があるため、そこも有効面積から外しています。


敷地面積から、建築ができない部分(進入路+傾斜部分)を引いた有効面積は329.84㎡となるため、建ぺい率22%以上にするために必要な建築面積は72.6㎡以上になります。


敷地面積のうち、有効面積を算出することにより、建ぺい率を満たすための建築面積が

99.2㎡ →  72.6㎡ まで 小さくすることができました。


有効面積を裏付ける求積表の例

前章の配置図に添付する求積表を作るとき、算出したい面積は、この3点。

  1. 進入部分1
  2. 進入部分2
  3. 傾斜部分

これをjw_cadでそれぞれ求積すると、こんな感じです。


この3つの求積をまとめて求積表としてA4用紙1枚にまとめて配置図に添付します。


最後に(敷地面積を変えずに建ぺい率をクリアしたいなら)

今回は、建ぺい率を満たすために、有効面積<敷地面積 にするためのアプローチを紹介。


この方法が使えるのは、進入部分の確保や傾斜部分など、有効面積を小さくするための要素がある場合に限られます。

さらに、公図などで土地の形状や特徴を抑え、現地確認で傾斜や段差などの情報を見ておくことも必要です。


もし、有効面積を変えずに敷地面積で建ぺい率を満たすには、倉庫やカーポートなどを工作物を追加して建築面積を増やすという方法があります。

詳細はこちら「建ぺい率が足りないときは 工作物を追加する方法」を参考にしてみてください。

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