農地を住宅へ転用するときは、建築面積について建ぺい率を確認します。
農地法の許可条件としては、建ぺい率２２％以上であることが必要。
でも実際、住宅メーカーからあがってくる図面は建ぺい率２２％以下の配置も多い…。
このままでは申請しても農転許可は下りません。
そのような場合に、どうやって建ぺい率の基準（２２％以上）をクリアして申請するか？
今回は敷地面積の有効面積を削減する方法を紹介します。
有効面積を示し、建ぺい率をクリアした配置図の例
敷地面積よりも有効面積が小さくなる場合の、実際の配置図はこんな感じです。
敷地面積は４５０．５５㎡の土地なので、建ぺい率２２％以上にするために通常、９９．２㎡以上の建築面積が必要です。
ですが、例のような旗竿地は、進入路として確保する部分が必要です。
その部分を進入路１と進入路２に分けて計算しています。
※進入路１の部分は、別の筆になっているケースも多いです。その場合は進入路１の土地全体の面積になるので、計算は不要。
また住宅の裏に傾斜部分があるため、そこも有効面積から外しています。
敷地面積から、建築ができない部分（進入路＋傾斜部分）を引いた有効面積は３２９．８４㎡となるため、建ぺい率２２％以上にするために必要な建築面積は７２．６㎡以上になります。
敷地面積のうち、有効面積を算出することにより、建ぺい率を満たすための建築面積が
９９．２㎡ → ７２．６㎡ まで 小さくすることができました。
ここからは、有効面積とは何か、建ぺい率の計算方法など具体的に解説していきます。
有効面積とは？（建ぺい率の計算方法）
建ぺい率計算式を確認しておくと、
建ぺい率（％） ＝ 建築面積 ÷ 敷地面積（有効面積）
有効面積とは？
敷地全体のうち建物を建てるなど有効活用できる部分のこと。
下記のような部分を除いた面積を示します。
- 車の進入部分、展開スペース
- 傾斜部分
- 段差
敷地のなかに建物を配置することができない部分があると、有効面積 ＜ 敷地面積 となります。
建ぺい率を計算するうえで、分母が小さくなるので、結果的に建ぺい率が高くなるのです。
有効面積を小さくするために。削除した部分の求積と、その理由を明確にする。
敷地面積に対して、有効面積が小さくなる場合、下記を申請で示す必要があります。
- どういった部分を削除したのか？
- 有効面積の算出根拠
有効面積から除外した部分について：どんな部分を削除したのか？（理由）
配置図上で、削除する部分がわかるようにします。
具体的には、削除する範囲を点線で囲う、または斜線等を引くなど。
そして「傾斜部分」とか「進入部分」など、削除する部分の形状や使用目的などを記載します。
具体例として、冒頭で公開した図を参考にしてもらえたらと思います。
有効面積を算出する（求積）
算出根拠として、一般的に使用されるのは求積図（求積表）です。
実測ではなく、ｊｗ_ｃａｄで作成した机上計算の求積表でOK。
ｊｗ_ｃａｄを使って求積表を作るのは簡単なので、公図写をｊｗ_ｃａｄで作成されている方はできると思います。
ｊｗ_ｃａｄを使用しない場合。
縦×横などの単純計算で有効面積が算出できるようなら、その計算式を配置図に記載する、という方法でも大丈夫です。
有効面積を裏付ける求積表の例
冒頭の配置図に添付する求積表を作るとき、算出したい面積はこの３点。
- 進入部分１
- 進入部分２
- 傾斜部分
これをｊｗ_ｃａｄでそれぞれ求積すると、こんな感じです。
この３つの求積をまとめて求積表としてＡ４用紙１枚にまとめて配置図に添付します。
有効面積（敷地面積）を変えずに、建ぺい率２０％をクリアするアプローチも。
今回は、建ぺい率を満たすために、有効面積＜敷地面積 にするためのアプローチを紹介。
この方法が使えるのは、進入部分の確保や傾斜部分など、有効面積を小さくするための要素がある場合に限られます。
さらに、現地を見て土地の形状や特徴を抑え、傾斜や段差などの確認も必要。
もし、有効面積を変えずに敷地面積で建ぺい率を満たすには、倉庫やカーポートなどを工作物を追加して建築面積を増やすという方法もアリ。
参考にしてみてください。
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