「申請上は建売、実態は宅地分譲」のカラクリ

「申請上は建売、実態は宅地分譲」のカラクリ 応用編

用途地域の指定が無い区域では、宅地分譲として農地を転用することはできません。

農地を区画割して分譲するには、建売分譲で申請します。

でもそれは、あくまでも「農地法申請」上の話。


「建売分譲」で許可を受けておきながら、実際は宅地分譲で売買。

そんな実態を多く見てきました。

なぜそれが可能なのか?解説していきます。


都市計画区分と建売・宅地分譲の判断基準については、こちらで詳しく解説しています。

【宅地分譲か、建売分譲か?】選べない農地もある」


造成と水道メーターだけで地目は「宅地」に変えられる

転用許可を受けたら登記申請手続きをして、地目を農地→宅地に変えます。


手続きに必要なのが、農地法の許可証と「現状がわかる写真」

写真は、農地でなくなった状況を確認するため。


家が建っていなくても土地の造成と水道メーターがあれば、

登記官は「宅地」と判断することが多い(※1)です。


※登記官それぞれの、判断基準や法解釈の差が広いため

土地家屋調査士でも断言はできないそう。


自分の経験上、

建売分譲の農転許可」を受けた土地でも、宅地造成レベルで地目変更できるのが通例でした。


登記官は、「農地法の計画内容」で地目を判断しない

農転の許可証は建売分譲の計画なのに、

宅地造成と水道メーターだけ確認して、地目変更できるなんておかしくないか?


経験豊富な土地家屋調査士に聞くと、こんな返答が。

現況が宅地の成りをしていれば地目は変わる。

農転許可証の計画内容までは見ていないよ。

「許可証の内容は建売なのに建築物がない」という指摘は

今まで受けたことが無いね。


登記官の仕事は、現況がどの地目に当てはまるのか、適正な判断をすること。

農地転用の計画通りに実行されたか、精査するわけではないんですね。


地目が「農地」でなくなれば、農地法は関係ない

転用計画と実態が異なるという事実、農業委員会は追及しないのでしょうか?

しないというより、「できない」のが現実。


というのも、

宅地分譲で売買された時には、申請地の地目は「宅地」に変更済。


農地法は農地が対象であり、現況:農地の管理だけでも精一杯。

「宅地」になった元・農地のことまで、把握・関与しきれません


もちろん、転用後の申請地についても進捗状況報告転用事実確認など、

その後の報告手続きは必要。

しかしこの報告は未提出でも罰則が無く、提出しない場合が多いです。

【転確・進捗状況報告】地目変更との関係、提出しないリスクも?


農業委員会は問題視、でも目をつぶっている

農業委員会は、

建売で転用許可を出した申請地が、宅地分譲で取引されていることに気づいています。

市内の土地のことなら、情報は目にも耳にも入ってきますから。


実態をよく思わない農業委員や農林課の職員もいますが、

是正しにくいので黙認、というのが実情。


登記手続きについて、取り扱いの改正まで踏み込むことはできません。

転用許可の取消も

  • 悪質性
  • 経済や街の発展への影響

など難しい判断が求められます。


本当は「宅地分譲」。「建売」申請の図面や資金証明は?

実行されない計画で申請するとき、裏付け資料はどうするのか?

建売分譲の計画で農地法の申請をするなら、建築物の平面図や立面図が必要

資金証明書も、家屋建設費を含めた金額にしなければなりません。


転用許可のため事業者は、架空の建物図面を用意します。

取引先の金融機関も、内情を知ったうえで資金証明書を発行しています。


計画と「多少」違う施工は行政にも理解されますが、

始めから実行するつもりがない点、法的にグレーです。


事業者が建売を避ける理由

事業者が許可内容と異なる転用行為をしてまで、

建売を避けるのはなぜでしょうか。


建売にしてしまうと、販売の可能性が限られてしまうから。

  • 個人住宅が必要な人にしか売れない
  • 土地と建物、両方気に入ってもらえないと売れない

費用はかかるのに、売れ残ったときのリスクが大きいのが建売分譲。


宅地分譲であれば、販売の可能性が広がります。

  • 土地さえ気に入れば、建物の設計は自由
  • 建物が無いので、売れ残っても資産価値は変わらない(減価償却がない)


良いか悪いかは別として

今回は、申請と実態が異なる、少しグレーな転用について話しました。

これについて色々なご意見があると思います。


事業者と行政、それぞれの立場を想うと

法律、経済活動と規制、街の発展、人口問題、耕作放棄地…

考えることは色々あります。



建売や宅地分譲の申請を警戒してしまうかもですが

代理申請者として、経験値があがる依頼であることも付け加えておきます。


計画の規模が大きいので、筆数や申請人数も多い。

他士業との連携が必要だったり、複数の法令や許可業務が重なることも。

学ぶことがたくさんあります。


このブログでは、分譲に関してこんな記事も書いています。

【宅地分譲か、建売分譲か?】選べない農地もある 



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