転用計画が事業であるときは、事業計画概要書の添付が必要です。
事業計画概要書は、下記の情報をまとめた書類。
- 事業者の情報や
- 事業の内容
- 収益方法など
この記事では、こんなことをお伝えします。
事業計画を作成するときに悩んだことや、その解決方法も紹介しています。
事業計画書が必要な案件とは
事業目的での転用（４条・５条申請）は、すべて事業計画概要書が必要。
事業というと、すぐ思い浮かぶのは
- 会社が工場を建てる
- 店舗をつくる
などですが、個人の転用でも収益目的であれば、事業に該当します。
事業目的の転用で、自分が多く経験した事例を挙げると
- 宅地分譲（法人）
- 建売分譲（法人）
- 集合住宅敷地＝アパート（法人 / 個人）
- 貸駐車場（法人 / 個人）
- 従業員用駐車場（法人）
- 資材置場（法人 / 個人）
- 太陽光発電敷地（法人 / 個人）
事業計画概要書を作るケースは多いので、書き方を抑えておきましょう。
事業計画書の様式と記入例
申請先で事業計画概要書の様式があるか、確認します。
申請先に決まった様式が無く、お困りの方へ。事業計画書の参考例を載せておきます。
規定の様式がある場合も、
記載方法について参考になる部分があればご活用ください。
今回は、「建売住宅（３区画・３棟）を分譲する」という転用計画を設定しています。
１つ１つ項目ごと解説していきます。
１ 事業内容
転用の目的に合わせて記載します。
２ 必要とする理由
申請書に記載する「転用の事由」とほぼ同じ内容でOKです。
転用理由について、こちらの記事で６パターンのテンプレートを紹介しています。
３ 計画の概要
①造成の内容は、どのように整地するのかも具体的に書きます。
- 駐車場なら、「砕石敷」や「コンクリート敷」など
- 太陽光発電なら、「防草シート設置」など
②雨水・排水の影響及び被害防除対策
- 雨水・排水の排水先をそれぞれ記載
- 被害防除対策は、近隣住民とトラブルにならないよう心がけ、問題が起きた場合は自己責任で対応する旨を記載
③建築物及び配置するもの
下記のように計画図の内容をまとめます。
- 建物があるときは 〇棟
- 太陽光発電なら 太陽光パネル〇枚
- 駐車場は、 １台あたり〇㎡（〇㎡×〇㎡）×〇台分
④労務計画
記載例の設定は、申請地を分譲する際の労務計画なので、
新規雇用はなく現状の人数で対応。
貸し駐車場や太陽光発電など、敷地に人の配置をしないときは、同様にしています。
※もし、店舗をオープンさせるときは、スタッフ〇人雇用と書く必要があります。
４ 施工資金 ：金額を教えてくれないときは
記載例は適当なので、実際の費用に合わせて記載してください。
とは言っても、不動産会社は施工額を教えてくれなかったりするので
情報が入手できないときも。
そんなときは資金証明書の額や、その地域の分譲価格を参考に、利益が出る額にします。
（平均的な分譲価格よりも低い額で設定）
※あくまでも「計画」であり、実際の施工額は公開されないので、
事業計画と実際の金額が違っても問題になりません。
５ 年間予定売上高
不動産なら販売予定額、
太陽光発電なら売電シュミレーション資料、を参考に設定します。
不動産会社など販売価格を教えてもらえないときは、その地域の分譲価格と分譲面積を参考にそれらしい金額にします。
分譲と貸し駐車場の案件は、事業計画の売上設定に悩むことが多いです。
普段から情報を拾っておくと役に立ちます。
- 不動産会社のホームページで各地区の土地の値段を調べる
- 現地確認の道すがら分譲の広告看板が無いか探す
- 各市町村の駅前の月極駐車場の金額を把握
申請者は、事業計画書を見ない
施工や売上の金額を自分で設定したりして、いいの？と不安になるかもしれません。
でも大丈夫です。農地法の書類で、申請者の手元にいくのは許可証と申請書の副本のみ。
申請者は転用の許可が下りれば、申請内容には興味なしです。
事業計画概要書に限らず、「申請書類を見せて」と言われたことは一度もありません。
転用申請の時点では、計画が確定していないことも多いです。
自分の経験上、事業計画を詳しく聞き込みするより、「頂いた資料から、このような事業計画でどうですか？」と提案・確認するほうが、申請者も安心するように感じます。
転用申請の経験を重ねると、感覚的に金額の相場などもわかってきます。
今悩みながら作成した事業計画書は、将来、参考資料となってきっと自分を助けてくれるはず。
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