【計画変更申請】許可済みなのに再度、農地法申請が必要?

【計画変更申請】許可済みなのに再度、農地法申請が必要? 応用編

農地法許可を取得してある土地でも、再度許可を取り直す必要が出てくることがあります。

その場合の申請を計画変更といいます。


本記事では、その計画変更について

  • どのようなケースが対象となるのか
  • 申請の流れや許可までの期間
  • 行政書士に頼んだ場合の費用

などについて説明していきます。


計画変更について解説するうえで、まず知っておいて頂きたいことは

計画変更の申請には2つの種類(形態)がある、ということです。


【計画変更は2種類に分かれる】それぞれの対象例を解説

計画変更の申請形態は、下記のように二分されます。

  1. 申請者は変わらず、転用計画の内容を変更する場合
  2. 申請者が変わる場合(それに伴い、当然転用計画内容も変更点がある)

それぞれ、具体的な例で考えてみます。


1の対象案件

農家である甲は、農作業で使用する軽トラや農具の保管場所を整備したいと考えた。

そこで自分の農地について「駐車場及び倉庫」目的で4条許可を取得した。

しかし、駐車場や倉庫の準備途中で、不慮の事故により足腰を痛めてしまい、

農業を続けることは難しくなった。

そこで、駐車場及び倉庫にする計画を「太陽光発電のための敷地にする」計画に変えたいと考えた。


2の対象案件

メーカー営業職である甲は、アパート暮らしだったがマイホームを建てることにした。

不動産屋から紹介され購入を決めた土地が農地だったので、農地法5条の許可を取得し、

所有権も自分の名義に変更した。

しかし、いよいよ建設を始める段階になって、急に転勤が決まり

甲はマイホームを建てる計画をあきらめた。

一方、地銀勤めの乙もマイホーム建設地を探しており、同じ不動産屋から

甲が計画を断念した土地があることを聞く。

乙は、その土地を気に入り、購入することになった。


この1と2の案件をみてもわかるように

申請者が変わるのか/変わらないのか、というのが需要なポイントで、

それによって申請形態がかわります。


【2つの申請形態】計画変更と承継変更

前章で、申請者が変わる/変わらないによって申請形態が二分されることをお伝えしました。

それぞれの案件によって、申請形態は下記のようになります。

  1. 計画変更 = 申請者は変わらず、転用計画の内容を変更
  2. 承継変更 = 申請者が変わり、それに伴い転用計画の内容も変更


前章で出した1と2の案件を、再び当てはめてみます。


1の場合は、持ち主=農家甲は変わらず、

計画を「駐車場及び倉庫」→「太陽光発電敷地」に変えるケースなので、

申請形態としては「計画変更」になります。


それに対して2の場合は、

持ち主がメーカー勤務甲から、地銀勤務乙へと変わっています。

持ち主の変更に伴い、計画する住宅の建築面積や配置も変わることになります。

この申請形態は「承継変更」になります。


計画変更許可までの流れと期間

計画変更の申請~許可までの流れや期間は、通常の農地法申請と同じです。


計画変更申請~許可までの流れ

  1. 農地法申請の締切日までに申請書を提出
  2. 農業委員会での審査(申請書・現地調査)
  3. 農業委員会 開催
  4. 許可決済、許可証の発行



1~4は通常の申請と同様に扱われ、標準処理期間は30日程度です。


計画変更の手続きを行政書士に頼むと、費用はどのくらい?

行政書士事務所によって、当然金額はまちまちだと思いますが

自分の勤務先だった行政書士事務所の報酬を、参考にして頂こうと思います。


自分の勤務先の事務所では、計画変更手続きの報酬は

通常申請の報酬×1.5倍 にしていました。

通常申請が8万~8万5千円の案件が多かったので、計画変更は12万~13万円程度です。


なぜ、1.5倍の金額になるかというと、

計画変更の場合はそれだけ作業量や注意点が増えるためです。

作業量や注意点の詳細については次章でお伝えしますが

計画変更の場合は、通常の申請案件を2つ分くらいの手間がかかります。


前回の計画を把握したうえで、次の計画へつなげる妥当性を考える必要があるので

なかなか煩雑な業務です。


計画変更申請の注意点

計画変更申請をする場合に、通常の申請と違うところを注意点として挙げておきます。

  1. 前回の許可内容を把握しておく必要がある
  2. 前回の計画が実行できなかった事情や理由が必要
  3. 承継変更の場合、承継変更申請と再5条許可申請の2つを申請する必要がある

上記の注意点を簡単に補足しておきます。


1と2:前回の許可内容について

計画変更申請書には、前回の許可について

  • 許可日
  • 許可内容(目的、理由、計画詳細)
  • 計画を実行できなかった理由

の記載が必要です。


依頼者が前回の許可証を保管していてくれればいいのですが、

紛失していることも多いです。

許可証が入手できないときは、申請先の市町村へ行って情報請求をします。


また、「なぜ計画を実行しなかったのか」という理由については、

承継申請の場合は特に、わからない場合も多いです。

不明な場合については、こちらで妥当性のある理由を推測・考察する必要が出てきます。


3:承継変更申請と再5条許可申請、2つ申請

承継変更をして、転用許可を得るには

  1. まず、申請人を変更(承継)することについて申請→許可を受ける
  2. 次に、承継した新・申請人が新しい計画で転用することについて申請→許可を受ける

の2段階申請が必要になります。


これが、計画変更の報酬が1.5倍になる理由の大きな要因です。

手続きとしては計画変更申請書と(再)5条申請書、

それぞれの申請書と添付書類を用意することになり、

それぞれの申請に対する許可証が発行されます。


まとめ

以上にみてきたように、

計画変更の手続きは申請者が変わるかどうかによって

計画変更と承継変更の2つの形態に分かれています。


2つの形態の申請に共通していることとして、

  • すでに一度、農地法許可を取得している土地が対象
  • 期間や流れは通常の申請と同じである
  • 計画変更申請にあたって、前回の許可内容を把握する必要がある
  • 通常の申請と比べて煩雑な面があり、行政書士の報酬は高めになる可能性あり

といったことを説明しました。


通常の申請よりも煩雑で、報酬も高めということで

依頼者にとってはうれしくない申請形態だと思います。


どうしても計画変更手続きを避けたい、と思われる方へ

計画変更を回避する方法もありますので、別記事で公開したいと思います。


実際に申請書の様式や書き方、必要書類などを知りたいという方へ

それについても解説記事をいずれ書きたいと思っています。


またチェックしてみてください。

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