農転申請で建ぺい率が足りないときは？　工作物を追加する方法

住宅へ転用するときは、建築面積を確認して建ぺい率を確認します。

農地法４条・５条申請において、建物を建築する計画のときは、

建ぺい率が２２％以上であることが許可条件となっています。

ですが、用意してもらった計画図のなかには、その２２％に達していないものもあります。

そんなときにどのようにして、建ぺい率２２％を達成させるのか、

対処法についてお伝えします。

小さな建築物を増やす

例えばこんな申請案件。

建ぺい率を計算すると、

この場合２１％なので、許可条件となる２２％を下回ります。

そんなときは建ぺい率を満たすために、建物の割合を増やします。

と言っても、建築図面の設計は変えられないので、

カーポートや倉庫などの付属設備を追加。

追加する面積はどのくらいか、逆算する

上の例の場合、申請地２９０㎡の建ぺい率２２％を満たすには

６３.８㎡以上、建物の面積が必要。住宅は６２㎡あるので、

この１．８㎡を補えるだけの設備があれば、クリアできます。

１台分のカーポートまたは簡易倉庫を、配置図に設置すれば十分。

配置図へカーポートや簡易倉庫を追加する手順

配置図には長方形を書き入れ、カーポート/簡易倉庫　〇㎡と書けばいいのですが、

平面、立面図の添付が必要。

なので、まずネットで平面や立面図をダウンロードできるカーポート/簡易倉庫の商品を探します。（有名どころだと商品画像ページに仕様書ダウンロードもついているメーカーがあります。）

手ごろな大きさの商品を見つけたら仕様書をダウンロードし、その規格の大きさを、配置図に入れます。

実際に設置しなくても大丈夫？

実際にカーポートも簡易倉庫も設置しないのに、図面に書き足していいの？と心配になりますよね。

でも、大丈夫です。

あくまでも「計画図」ですから、計画は常に変わります。

農業委員会は、許可後の転用状態の確認は基本的にしません。

農業委員が転用後の住宅を見かけたところで、各案件の配置内容など覚えていません。

過去の転用案件では、こちらに渡された計画図と、全く違う外装の家が建ったこともあります…。

建ぺい率の不足を事前に防ぐ工夫

もともと建ぺい率をクリアした設計であれば、前述の手間が省けるので、

先手を打ちます。

自分は必要書類などの案内書に、

「建物の建ぺい率は２２％以上になるようお願いします」と記載。

それでも足りないようなら、上記のような対応をさせてもらってよいか確認します。

あまりにも住宅が小さくて、付け加えるカーポートや倉庫が立派で大きいと不自然。

というケースは、住宅設計の見直しも検討したほうがいいでしょう。

図面編集スキルの重要性

自分の経験を振り返っても、申請書に文字を入力する時間よりも、

図面に情報を加える編集作業をしたりする時間のほうが

圧倒的に長くかかっていました。

建ぺい率についてクリアしている場合でも、ほとんどの申請案件は、編集せずに提出できる図面はありませんでした。

なので、農地転用手続きに関わっていく人は、

このような編集力＆対応力を身に着けておいて、絶対に損はありません。

最初はものすごく時間がかかり、費用対効果を考えるとこの仕事どうなんだろう．．．と思われるかもしれませんが、数をこなせばかかる時間もぐっと減ります。

ぜひ、経験をどんどん次につなげてください。