三方農地とは? 転用の可能性について

三方農地とは 応用編

三方農地は、申請地の三方向を農地に囲まれた状態のことをいいます。

この三方農地の状態にある申請地は、転用が難しいと判断されます。


この記事では

  • 三方農地だとなぜ転用が難しくなるのか、
  • 転用できる可能性はないのか

についてまとめます。


なぜ、三方農地は転用が難しいのか?

三方農地である農地を転用することは、農地の蚕食状態にあたると言われています。

蚕食状態とは、蚕が葉を食べるときのように不規則に侵食したような、

集団農地に虫食い穴があくような転用状態になることを示しています。


集団農地の真ん中を転用するような事態を認めると、

営農状況のよい周囲の農地に影響を及ぼす可能性があります。

そのため、集団農地を転用するなら、影響の少ない端部から順にという考えで、

三方農地は原則避けることとなっています。


たとえ三方向の隣接農地が営農をしていない(休耕地など)状態であっても

地目が農地である限り、この三方農地の原則が適用されることになります。


三方農地を転用できる可能性は?

三方農地だからと言って、絶対に転用できないわけではありません。

住居地域などの宅地化が進んだ地域では、三方農地であっても

転用許可の見込みがあります。


実際に許可を受けられるかどうかの決定は、周囲の状況を見ながらの個別判断となりますので、農業委員会へ確認してください。


三方農地かどうかについては、現地確認をしていなくても

公図と隣地の要約書があれば把握できる情報です。

申請地の基礎情報を収集する際に、三方農地だなと気づいたら

早めに農業委員会へ事前相談にいくようにしましょう。


三方農地でない状態、にする方法とは

2筆以上まとめて転用することで、三方農地でなくすという方法もあります。

例えば申請地1筆のみでは、三方が農地の状態ですが、

隣接農地と合わせて2筆を転用する計画にすることで、

三方農地の状態を回避できる可能性があります。


下図のような場合です。


2筆合わせて計画するには、

  • 計画内容に対して、2筆分の面積が適当であること
  • 追加したい筆の所有者の同意を得ること

など、クリアしなければならない条件があります。


自分が担当した案件で、

個人間の売買による住宅敷地として転用する計画が、

三方農地の状態で断念することとなり、

その事情を知った仲介不動産会社が、周囲の農地と合わせて分譲地として転用した

という経験があります。


これは、当初申請を計画していた農地だけでなく、

その周囲の農地についても売買契約が成立したために可能となった一例です。


いつかは三方農地でなくなるかも

前章で紹介した、三方農地でなくす条件をクリアできずに

転用を諦めた、というケースもあると思います。

買主や借主であれば、他の農地を探そう、となりますが

売主や貸主側は、手放したい農地を転用できないと知り、落胆されることもあります。


そんなとき、

三方農地は永遠に三方農地ではないかもしれない、ということを

伝えるようにしています。


集団農地の転用は、端部からです。

でも、小集団農地であれば、端から順番に転用していったら

現時点では三方農地であっても、

いつか隣地が宅地や雑種地に変わる可能性があります。


青農地の大規模な農地のど真ん中では、気休めの言葉になってしまいますが

宅地化が進んでいる2種農地だったら、

その可能性について伝えてもいいんじゃなかなと思います。


実際に、農地が続いていたところがいつの間にか大規模な分譲区画に変わっているなんてことも身近にあったりしませんか。


ただ三方農地なので転用不可ですと伝えるだけでは、事務的なやりとりですが

どうすれば転用できるか、というところまで伝えることで、

相手のことを考えて動いてくれる人だ、と思ってもらえるはずです。

今回の案件がだめでも、また何かの手続きについて相談してくれるかもしれません。

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