行政書士の仕事には、ほんとうに様々な分野があります。そのなかで農地転用は、儲かる分野なのか？
- 他の分野との比較
- 費用対効果
- 収入源としてのメリット
について、まとめます。
他分野と比べて、農地転用の報酬は高くない
自分のかつての勤務先（法務事務所）の報酬は下記の通り。
- 農地転用 ９万円～
- 建設業許可（更新） １０万円程度～
- 産業廃棄物収集運搬業許可 １２万円～
- 特別管理産業廃棄物収集運搬業許可 １４万円～
この報酬設定は、事務所と同地域の平均に近いはず。（各事務所ホームページや書士会の報酬額統計調査を参考）
事務所により、個別案件ごとの上乗せがあるので一概には言えませんが、農地転用が高くないのは確かです。
農地転用の費用対効果（他業務と比較）
費用対効果の面でも、農地転用は良くはないと思っています。他の分野と比較して、農転はやることが多い…。
農地転用手続きでやることをまとめると、こんな感じです。
- 現地確認
- 農業委員会へ事前相談
- 仲介業者に押印書類と案内を送る
- 申請書作成
- ｊｗ_ｃａｄで公図写作成、配置図の修正
- 公的証明書を収集
- 仲介業者へ押印書類・必要書類を取りに行く
- 申請
- 補正があれば対応
- 申請先によっては、農業委員へ説明
- 内容によっては農業委員会へ出席して説明
- 許可証を取りに行く
さらに、
- 関連法令があればその申請や他士業との連携
- 複雑な案件は転用者や関連業者へ説明に行く
など、ケースバイケースで追加になる仕事も色々。
他分野はたいてい申請者とのやり取りで完結しますが、そうはいかないのが農転。
たとえば産廃（収集運搬）や建設業の申請（更新）は、こんな感じ。
- 顧客へ押印書類と案内を送付
- 申請書作成
- 公的証明書を収集
- 顧客から必要書類を回収、申請の説明
- 申請
- 補正があれば対応
- 許可証を取りに行く
新規と更新では手間が違うし、更新期日や変更届の管理もある。建設の新規許可は年々、難しくなっている。
特別管理は、特定有害の知識や試験分析表の手配、専門知識も必要。県ごとに対応は違うし、出張も増える。
それでも農地転用に比べて、やることも関係法令や関係者も少ない。
マニュアル化しやすく、新人でも短期間である程度できるようになります。
農地転用を収入源にするメリット２つ
農地転用手続きは、申請～許可までの期間が比較的、短いです。つまり、
これに対して産廃（収運）は、多くの県で標準処理期間が６０日前後、報酬の請求は２か月以上先になります。
【※注意点】大前提として、報酬の請求＝許可後のスタイルに限ります。
申請をした時点で報酬を請求する場合、ここで述べたメリットはありません。
もう一つ、農地転用のいいところは
建設業や産廃は、新規案件が少ないです。更新は手続日程が決まっているので、
「今月の報酬はこのくらいだな」と見積ることができます。
裏を返せば、それ以上の収入は期待できないということ。
それに対して農地転用は常に新規案件。依頼をもらえたらその分、予定外の収益が増えます。
仲介業者があってこそですが、建設・産廃より新規案件が入りやすい分野。
ただこのメリットは、農転以外の業務もあってこその話。
取り扱い業務を農転だけに絞ると、デメリットになることも。
デメリット：農地転用は、継続性がない
建設業や産廃の許可は、５年ごとに更新があります。
一度許可をとったら更新許可の手続きが必ずある。継続的な取引は、収入の予測や安定が見込めます。
対する農転は、許可をとったらその後に続くものが無い…。更新手続きがないから、申請者とは一度きりの付き合いです。
継続性の無い新規案件は、収入の予測がつかない。自分の勤務先では平均３～５件/月、農転依頼がありましたが
- 少ないときは１、２件 （０件はほぼ無い）
- 多いときは２０件 （「一人じゃ無理！」と叫びそうに…）
と、かなり幅がありました。
農地転用で、継続的に収入を得るには
農転はすべて新規案件で不安定と言いましたが、自分の勤務先（法務事務所）では継続的に農転で収入を得ていました。
それは、大口の不動産会社のおかげ。
土地売買は地域トップの業績、その転用案件すべてを回してもらっています。
申請者とは一度きりの付き合いですが、
転用手続きを依頼してくれる仲介業者があれば、仕事は定期的に入ってきます。
仲介業者とは、不動産会社に限りません。土地家屋調査士事務所もよく依頼をくれます。
農転が専門外の行政書士事務所から依頼を受けることも。
転用に関係する事業者とのつながりが、農転の依頼獲得に不可欠なのです。
サブ業務にするとうまくいく
前述したように下記の点から、農転はメイン業務には不向き。
他のメイン業務と並行して、副収入を狙ってやるのがおすすめ。
もし、この記事を読んでくださっている行政書士の方で
と考えているのなら、農地転用手続きはアリだと思います。
これから農地転用の分野に参入される先生へ
先にも述べましたが農転はマニュアル化しにくく、特に経験の「量」が問われる業務。
それが強味にもなりますが、長期的な視野が必要です。
と不安な方へ。初めは、別の行政書士事務所の外注を受けるのもお勧め。
農転業務の取り扱いが多い事務所からの受注なら、わからないことがあっても相談したり教えてもらうことができます。
外注を受けるときの注意点などは、行政書士事務所の外注を「受ける」：メリットとデメリットで解説しています。
自分自身、農地転用に参入する先生を、微力ながら応援したくてこのブログを始めました。
農転業務に少しでも役立つ記事、を目指してこれからも書きます。
もし農転依頼に困ったり悩んだときには、このブログのことを思い出して、また訪れてくれたらうれしいです。
コメント